Сервитутите са специални права, които позволяват на едно лице да използва част от чужд имот за определена цел. Класически пример за сервитут е например правото да се премине през нечий двор или да се постави електрически кабел под земята на нечий имот.

В Закона за енергетиката (ЗЕ) сервитутите се използват, за да осигурят изграждането и поддръжката на енергийни съоръжения като електропроводи и газопроводи. Това означава, че дружествата, които строят и поддържат тези съоръжения, имат право да използват определени части от частни имоти, за да извършват своята дейност - да изграждат такива обекти, да преминават през тях хора и техника, да кастрят и режат дървета, ако е нужно и др. Сервитутът по ЗЕ включва и ограничаване на ползването на тези имоти от собствениците, като например забрана да се застроява или да се засаждат трайни насаждения в сервитутната зона, освен при определени условия и др.

За разлика от традиционните сервитути, които изискват наличие на два съседни имота (господстващ и служещ) и се създават по силата на договор, сервитутите по ЗЕ възникват по силата на закона. Това поставя редица практически въпроси, като например как точно възниква сервитутът и как се определя обезщетението за собствениците на засегнатите имоти. В практиката на общините обаче се наблюдава неразбиране на материята, тежки административни процедури и непредвидими изисквания на администрацията, което затруднява инвеститорите и забавя ВЕИ проектите.  

Съгласно чл. 64, ал. 1 от ЗЕ „При разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект възникват сервитути“. Макар в този текст да се говори за линейни енергийни обекти (различни проводи за пренос и разпределение на енергия), разпоредбите са приложими и за сервитутите на други видове енергийни обекти за производство на електроенергия от възобновяеми източници (ветрогенераторите, фотоволтаици и др.).

Сервитутите по ЗЕ възникват след изпълнението на определени предпоставки, но без да е необходимо учредяване по силата на договор със собственика или носителя на ограничено вещно право върху засегнатия имот. За да възникнат тези сервитути не е необходимо съгласие на собствениците/носителите на вещни права на засегнатите имоти (допустимо е лицето, което ще изгражда енергийния обект изобщо да не се допита до тях) и те възникват независимо от тяхната воля. За да възникнат обаче, необходимо е да са изпълнени и двете предпоставки по чл. 64, ал. 4 от ЗЕ, а именно:

1. да има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони, и

2. титулярят на сервитута да изплати или внесе еднократно обезщетение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот.

Доколкото осъществяването на тези предпоставки зависят и от държавната и общинска  администрация, нерядко тяхното реализиране се натъква на бюрократични пречки, които затрудняват процеса.

1. Влязъл в сила подробен устройствен план

Първата предпоставка за възникване на сервитутите е да има влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), с който се определят местоположението и размерите на сервитутните зони. За плана се прилагат общите разпоредби за проектиране, като в него графично и текстово трябва да е включена информация за изграждания енергиен обект и свързаните с него сервитути.

Одобрението и влизането в сила на ПУП е условие и предпоставка за определяне на дължимото обезщетение. Именно в тази връзка е един от първите проблеми, които възникват в практиката на общините. За да бъде одобрен ПУП, някои общини поставят като условие уреждане на всички „вещни права“ по отношение на всички засегнати от плана имоти. С други думи, общините изискват доказателства, че лицето, което ще изгражда енергийния обект или е собственик на всички засегнати имоти, или има възникнали в негова полза сервитути по отношение на тези имоти. Другояче казано, учредяването на сервитутите се поставя като условие за издаване на заповед за одобряване на ПУП-а. Така, за да бъде доказано надлежното учредяване/възникване на сервитути, от възложителите се изискват доказателства, че са сключени договори със собствениците, че са платени еднократни обезщетения във връзка със засегнатата част от имота и други подобни. Подобни изисквания на общинските администрации за представянето на такъв тип договор като условие за последващо одобряване на ПУП, поставят възложилите в изначална невъзможност за възникване на законовите сервитути по Закона за енергетиката. Такава практика не само ненужно забавя и препятства цялостния инвестиционен процес, но е и в противоречие на закона - именно защото сервитутите по ЗЕ възникват по силата на закона, а не въз основа на договор между страните.

С Тълкувателно решение № 7/23.04.2014 г. по т. д. № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС беше направено разграничение между сервитутите, които се учредяват въз основа на чл.193 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) от една страна и сервитутите по ЗЕ, от друга страна. С решението ясно се прави разлика в правния режим на двата вида сервитути – класическите поземлени сервитути по чл. 193 ЗУТ се сключват между собствениците на служещ и на господстващ имот, но тази разпоредба е неприложима към изграждането на енергийни обекти, т.к. не е налице господстващ имот. Дори да бъде подписан договор за учредяване на сервитут по чл. 193 от ЗУТ, това няма да доведе до възникването на такъв сервитут, ако не са изпълнени предпоставки по специалния Закон за енергетиката.

На следващо място, не би могло да се възприеме и друго изискване на общинските администрации за предоставяне на доказателства за изплатени еднократни обезщетения преди влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на съответния енергиен проект. Правилото е, че ПУП-ът следва да влезе в сила, за да може да се пристъпи към следващата стъпка по определяне на обезщетение за собствениците на засегнатите имоти и плащането му. Логиката на закона е, че преди да има влязъл в сила ПУП, няма как да се знае със сигурност какво ще бъде предвиждането на плана, съответно какви сервитути ще възникнат, каква част от имотите ще засягат и т.н. Макар тези характеристики да могат да бъдат определени на база внесения за одобрение проект на ПУП, те няма как да бъдат приети за окончателни преди одобряването и влизането в сила на плана. Съответно едва след като планът е влязъл в сила, всички негови параметри на сервитутите вече са ясни и тогава същите биха могли да бъдат оценени.

2. Изплащане на еднократно обезщетение

След като влезе в сила ПУП трябва да бъде определен и размерът на обезщетение, което се дължи на собствениците на засегнатите имоти и на носителите на вещни права върху тях. Законът предвижда това да става или чрез специална процедура по ЗУТ, която се ръководи от общината, или по взаимно съгласие между страните, но на база на изготвена пазарна оценка от независим оценител (чл. 64, ал. 6 от ЗЕ).

А) Процедура по ЗУТ

Първата опция за определяне на дължимото обезщетение е по реда на чл. 210-211 от ЗУТ. Процедурата започва по искане на заинтересованото лице (обикновено това е лицето, което ще изгражда енергийния обект), като въз основа на него кметът назначава комисия, която да определи дължимото обезщетение. Определеният размер на обезщетение се съобщава на лицата, които имат право да го получат, като те имат право да обжалват по съдебен ред. Специфичното е, че може да се обжалва само размерът на оценката, т.е. на този етап собствениците/носителите на вещни права на засегнати имоти не могат да предявяват други възражения, свързани с разположението на сервитута, неговия размер и др. под. Теоретично, оценката може да се обжалва и от лицето, което е започнало процедурата, ако то прецени, че оценката е твърде висока, но практиката показва, че обичайно това не се случва, тъй като води до голямо забавяне на цялостната процедура по реализиране на проекта.

Съдът преценява дали при определяне на размера на обезщетението комисията е спазила изискванията на закона и постановява решение, с което потвърждава оценката или я променя. Анализът на съдебната практика показва, че в по-голямата част от случаите съдът завишава първоначално определените оценки, което е допълнителен аргумент определените от комисията оценки да не се обжалват от лицата, които ще заплащат дължимите обезщетения.

Важно е, че обжалването на оценката не спира процедурата по възникване на сервитутите. След като бъде определен размерът на обезщетението, заинтересованото лице може да внесе сумата по сметка в банката на името на правоимащите, като това се счита за достатъчно за възникване на сервитута. Ако в резултат на евентуално обжалване обезщетението бъде увеличено, разликата следва да бъде довнесена в срок от 1 месец. Разбира се, няма пречка да се изчака приключване на съдебното производство и тогава да бъде платен пълният размер на дължимото обезщетение. В този случай обаче няма да има възможност да се продължи с реализацията на проекта, тъй като преди изплащане на обезщетението сервитутът не възниква.

Б) Определяне на обезщетението по взаимно съгласие

Когато лицето, което изгражда енергийния обект, има връзка със собствениците/носителите на вещни права на засегнати имоти, обезщетението може да бъде определено по взаимно съгласие между страните, като обичайно това е и по-бързата процедура. В този случай законът изисква това да се случи въз основа на оценка от независим оценител, което означава, че е необходимо предварително да бъде ангажиран оценител, който при спазване на изискванията на закона да определи размера на дължимото обезщетение. Идеята на закона за наличието на такава оценка е да не се допуска ощетяване на собствениците на засегнатите имоти, които в повечето случаи не биха били способни да преценят самостоятелно какъв е справедливият размер на обезщетението, което могат да получат.

След като бъде извършена оценката, страните следва да сключат договор, в който да демонстрират взаимното си съгласие да уредят отношенията си по този начин. В договора следва да се реферира към изготвената оценка. Ако не е налице изрично писмено споразумение, приема се, че не е постигнато взаимно съгласие и следва да се започне процедурата по ЗУТ, описана по-горе.

Законът не предвижда конкретна санкция, ако не бъде изготвена пазарна оценка от независим оценител, а например страните директно подпишат договор и сами определят размера на обезщетението. Не е предвидена санкция и ако е изготвена оценка, но страните решат да се отклонят от нея, като например се договорят за по-голям или по-малък размер на обезщетение. Предвид общото правило за договорна свобода, би могло да се аргументира и защити, че в тези случаи, наличието на сключен договор отговаря на изискванията на закона и ако договореното обезщетение е изплатено, то сервитутът е възникнал. Въпреки това, практиката показва някои специфични практически спънки в подобни ситуации, когато не е била извършена нарочна оценка. Така например, при подаване на искане за вписване на възникнал сервитут в имотен регистър, от Службата по вписвания изрично са изискани представяне на копие от изготвената от независим оценител оценка. Аргументите на съдията по вписване за представяне на оценката са необходимостта да се направи преценка дали изплатеното обезщетение отговоря на действително определеното такова. Съответно, при наличие на разминаване, това би могло да бъде основание за отказ за вписване.

Копие от изготвената оценка се изисква и от някои общински администрации при подаване на искане за издаване на разрешение за строеж за обекта. Аргументите са, че наличието на валиден сервитут е условие за издаването на разрешение за строеж. Аналогично на ситуацията със Службата по вписвания, евентуално разминаване между оценката и действително изплатеното (особено при изплатена сума в по-малък размер спрямо оценката) би могло да доведе до отказ за издаване на разрешение за строеж поради липса на валидно възникнал сервитут. Предвид желанието на инвеститорите процедурите да бъдат приключени по възможно най-бързия начин, изискванията на съответните администрации е добре да бъдат удовлетворени или тези, наглед незаконосъобразни действия, да бъдат подложени на съдебен контрол.

Извън тези практически проблеми, теоретично липсата на оценка действително би могла да бъде основание за оспорване на валидното възникване на сервитутите, респективно до порок при последващите процедури по разрешаване на строителството, изграждането и въвеждане в експлоатация на проекта. Като основание би могло да се твърди, че доколкото законът изрично е поставил изискване при уговаряне на обезщетението по взаимно съгласие това да става въз основа на оценка, то липсата на такава води до незаконосъобразно определяне на размера на обезщетението, респективно до невъзможност за възникване на сервитута. Подобно разбиране ми се струва прекалено, но не може да бъде напълно изключено предвид текста на закона.

За момента все още няма каквато и да било съдебна практика по подобни въпроси, свързани с необходимостта от оценка и възможността за отклоняване от нея. Предвид твърде лаконичната законова уредба, струва ми се, че това е въпрос, който е добре да бъде изрично уреден от законодателя, за да има яснота и последователност в инвестиционния процес и за да се избегнат подобни хипотези, при които от възложителите се изискват документи, които всъщност не са необходими.

3. „Оповестяване“ на възникналите сервитути

След като обезщетението е платено, респ. внесено в банка на името на собствениците/носителите на вещни права, сервитутът възниква по силата на закона и не е необходимо някакво допълнително съдействие/съгласие от тях за това. Обстоятелството за възникнали сервитути се вписва в Имотния регистър, като за целта в Службата по вписвания се представят извадка от ПУП-а и доказателства за изплатеното обезщетение. Впоследствие наличието на възникнал сервитут се отбелязва и в кадастралната карта като зона на ограничения върху поземлените имоти. Тези стъпки нямат пряко действие по отношение на валидността на сервитута, но обективират неговото съществуване. Поради това, именно вписването на сервитутите в Имотния регистър и отбелязването им в кадастралната карта се приемат като завършване на процедурата по възникването им и обикновено се изискват от общините (във връзка с издаване на разрешение за строеж), от кредитиращи институции (като условие за отпускане на финансиране), и т.н.

Всички тези проблеми около сервитутите за ВЕИ проектите често водят до ненужно забавяне и несигурност, а това пък води до отлив на инвеститори и невъзможност България да се позиционира като водеща локация за развитие на подобни проекти, за което без съмнение има всички предпоставки.

‍